白领远郊买别墅，傻不傻

抵押菠萝兔

北京青年报一则消息说，面对高房价及生病需要照顾的母亲，北京中关村某年收入20万元的白领，东拼西凑外加按定存利息向亲戚借几十万元，凑足全款200万元在河北香河买了座230平米的联排别墅，每天花3小时往返140公里上下班。
在我眼里， 这可谓是一种最笨的买房方式。
很典型，有点儿小钱经不住缺心眼缺乏理财思维的脑子。这位年轻白领和他的母亲及女朋友犯了舍近求远、贪图大不求实、贪便宜而吃大亏、取守势而不取攻势、舍不得银行利息却不知那才是财富增值利器等诸多显而易见的错误。
当代社会，不会理财读到博士或者年进百万也受穷，或者自己给自己找累。如果我来安排，可以在四环内买个二居或五环内外买个三居，无需奔波，每年房产比现在至少多增值数十万元。
未来相当长时间，随着大城市人口的持续增加，北京等一线城市房价将长期处于上涨态势。货币增量也将长年保持两位数字上升。在房价上涨周期，最正确的买房方式就是在月供许可范围内尽可能多、年限尽可能长地向银行贷款。具体到中关村这位白领，如果我来操作，办法如下：
根据他年轻而且年收入达到20万元的收入状况进行反推，他完全可以承担200万元30年的银行贷款（基准利率下月供12700元，85折优惠利率下月供11981元），日常开支、首付中的借款部分可以通过女朋友工资、未来工资提升等多种形式筹集。如是，他可以在五环内购买总价400万元左右的房子。以平均每年房价上涨20%的保守值估算，200万元贷款可以带来每年40万元以上的账面收益（第二年起在此基础上算复利，即每年都在上年基础上增加20%），扣除5%【（1.27万*360-200万）÷30（年）÷200（万）=4.29%】不到的银行利息即平均每年不到10万元，每年账面收益净增30万元以上。
如果算上地段不同升值不同，未来差距更加惊人。假设未来十年五环边房价涨3倍，香河的别墅可能2倍不到。房地产的逻辑就是“地段，地段，还是地段”，没有第二个逻辑。提供几个参考数据：南二环内崇文门附近幸福家园纯住宅2003年开盘时单价7000元出头，现在（2013年10月）过6万，十年9倍；二环内天华公馆商业立项住宅37平，2010年48.3万，现时最低170万，三年3.5倍；东三东四环间西大望路与两广路交汇处风度柏林纯住宅，2006年底单价8600现在47000，近7年5.47倍；东三四环间CBD核心SOHO现代城纯住宅2009年底单价1.58万，现在超过3.3万以上，3年多2倍；东五环外通州朝阳交界处纯住宅2002年8月单价4500现在23000，11年5.1倍。越中心涨幅越高的走势极其明显。未来北京五环与河北香河的差距远大于北京二环和北京五环外的差距。
更可忧虑的是，随着最初非理性扎堆的热潮过去，今天针对白领阶层的远郊区别墅将有可能逐渐露出庐山真面目，进而出现价值回归和价格回落的过程。因为这样的别墅定位非常尴尬，既不适合忙得披星戴月的白领和中产居住（因为时间成本过高、教育医疗乃至商业等配套不足），也不适合追求高品质生活的富人住（因为住房品质、居住人群和配套都不够档次）。类似远郊别墅十年价格不涨并且有价无市、空房子连门都没有、留给老鼠住连流浪汉都不住的，并非个例。
事实上，这位白领入住的新鲜感一过，各种问题即已全面暴露，报道是这样写的：
“女朋友和他都是生性浪漫的人，想到花花草草和别墅就开心，未来再养只狗。母亲觉得也应该找个能住下三代人的地方。最后浪漫情怀占了上风，有个别墅，不住也踏实！不过，弊端也很明显，距离上班的地方太远了，上班往返140公里。夏天的时候日长，开车感觉还好一点。一到冬天，基本就是披星戴月上下班。这样的日子大概坚持了3个月，张和女朋友决定，母亲住在香河别墅，两个上班族还是两三天回去一次，后来慢慢变成了周末回香河，路程实在太过奔波。实际上，张后来发现，香河的别墅真的是给他母亲准备的，而且许多邻居也是这样的状况。工作日年轻人都不在家，老人、保姆在家看孩子，到了周六日，小区的车、小孩、狗就变多了，社区也热闹多了。”
现在，这位中关村白领为远郊别墅每月付出的净成本是：油费过路费2700元，中关村房租2000元，汽车折旧保养保险费我个人估计至少在1000元以上吧。
我一直主张要用投资的理念看待自住房，要用自住的标准看待投资房。有人认为这是“错把享受当投资”。但这位白领的案例再一次告诉我们：没有正确的投资理念，不仅无法享受投资的升值与乐趣，而且也无法真正享受住宅本身。
还有人认为，有个远郊别墅，貌似家人的生活质量会更高。空气好，环境好，贴近大自然。毕竟是长期居住的地方呢，幸福指数挺高的。
但是，每天三小时路上奔波的生活质量高么？所谓环境好也就汽车少点绿化多点，六环以内丝毫不缺。难道方便的商场、医院、教育机构不也是生活质量高的标准？至于灰霾尘暴，那可是整个华北同一片天。等小白领们有了孩子，尤其是到了孩子要上学要娱乐的年龄，更没有可能住在那里了。真是自己找累，谈何享受？
前两天发了一条微博，在这里再次和大家分享一下：文学的大脑和经济学的大脑还是有本质区别的！前者直奔目标充满豪情，从言辞到行动都充满魅力，但不顾一切狂奔只会让大家掉进河里淹死。后者注重方法和路径，谨小慎微，却终修成正果抵达彼岸！
（责任编辑：杨光）

童大焕
重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长

抵押菠萝兔

[quote=Wing,44893]那菠萝兔你预测下北京的房价还能挺几年？呵呵[/quote] 有人预测是明年崩盘，我觉得有点早，现在上海自贸区是个重大利好，估计能吸引不少国际傻子来投资，会推迟危机的发生三到五年，不过这也是最后一招了。

Wing

那菠萝兔你预测下北京的房价还能挺几年？呵呵

抵押菠萝兔

北京房价只涨不跌的神话不知道还能挺几年。

抵押菠萝兔

[quote=韬光晦影,44564]在国外，上下班开车70公里完全是正常的，70公里也就开不到一个小时。当然，人家那里开车很放松，都很守规矩。[/quote] 在北京，70公里路开两个小时是常有的事。尤其上下班高峰时间在市内驾车简直是一种折磨。

大材小用

北京的房价就是一个不变的神话

mf好好好

脑子里全是浆糊，北京房价不会崩盘，只会越来越高，如果经济崩盘，房价会更高。

韬光晦影

[quote=抵押菠萝兔,44552]还是有一腚道理的，估计北京房市一时半会还不会崩盘。[/quote] 在国外，上下班开车70公里完全是正常的，70公里也就开不到一个小时。当然，人家那里开车很放松，都很守规矩。

抵押菠萝兔

[quote=hjj0451,44541]写这文章的人脑子里全是屎，[/quote] 还是有一腚道理的，估计北京房市一时半会还不会崩盘。

hjj0451

写这文章的人脑子里全是屎，