一线城市告别年轻人买房时代

抵押菠萝兔

9月28日，我在微博上写下一段“语不惊人死不休”的句子：“一线城市将迅速告别30岁以下年轻人买房的时代，除非你爸是大官或大款，或者拆迁飞来横财。够得着的就抓紧吧，不出半年到一年，大部分年轻人将永远和一线城市独立产权房无缘。到时可别怪我没提醒你。”
其实我这话绝不是危言耸听。现在北京六环以内已经很难找到总价167万以内的房子了，100万左右的小户型几乎都是彻夜排队一抢而空！167万元总价的房子，首套房首付是50万元，一个年轻人，假定23岁大学一毕业就拿到每月1万元的高薪，攒足50万元需要不吃不喝5年左右，那时已经28岁了。但是再过半年或一年，将会是六环以内很难找到200万元以内的房子，到时的首付陡然增加到了60万元。
这样的时候，其实不是人选房而已经是房选人的时候。
但偏偏还有人抱着一步到位的想法，或者认为二手房相对便宜而且更靠近城中心，他们根本不知道二手房有多么难买！在当下的高额税费条件下，加上银行评估价和市场成交价之间有一个相当额度的差价部分需要现金支付，我做过一个测算，平均算下来，即使你是首套房，能够拿到银行评估价的七成贷款，加上差价要现金、高额税费和中介费要现金，平均下来，你得付出总房款的55%左右现金才行！
这是什么概念？就是说，你持有55万的现金，在城里买二手房的话只能买总价100万以内的房子。而城里房价动辄已经四五万五六万，小户型单价更贵，百万元以下房源已经基本绝迹。因此，明智的做法就是赶紧到郊区买一手房，最大限度利用银行贷款的杠杆效应，若干年后再实现“农村包围城市”。
在严厉调控期间，大约是2010年左右，北京曾发生过郊区一手房价超过城区二手房价的房价倒挂现象，原因就在于二手房税费、成交价和评估价之间差价都要用现金支付，资金有限的人们根本买不动。
对于未来的房价趋势，我用昨晚微博私信的一段对话作答：
【问】：“童老师您好！关于买房投资的事情再请教您，燕郊、天津滨海新区和青岛市区三个地方，现在价钱都在一万以上了，价钱差不多，您觉得哪个地方升值空间更大？烦请指点，不胜感激！”
【答】：“个人首先燕郊，天津滨海殿后。”
【问】：“过去这阵子燕郊涨的是挺多，年初请教过您，果断帮朋友在燕郊买了，每平已经升值三千了。我刚才翻看了滨海新区的记录，发现就是走势很平稳。燕郊毕竟是远郊了，为什么竟然比滨海新区涨的快呢童老师？而且青岛也比滨海新区强？谢谢童老师，非常感谢您，去年底买过您三本书，数月前去王府井听过您讲座，受益匪浅~拜谢！”
【答】：“你可否分析分析，分析正确你就出师了！青岛的若是稀缺地段稀有房源才有可能超燕郊。”
【问】：“1、北京近年来每年常住人口增加五十多万以上，市区事实上无地可供且资源往郊区疏散呈不可避免之势，新增人口及迁移资源必然往郊区扩散，燕郊作为距离北京最近的地带，必定优先受益，房价跟北京共涨跌，既然北京会越来越高，燕郊自然也会越来越高。2、滨海新区是政府规划的新区，虽然是国家级新区，但天津资源状况毕竟不如北京，人口流入规模也远远比不上北京，政府规划再好，也敌不过市场的规律，发展不如北京近郊，应该很正常了。3、青岛比不过燕郊，道理同2，比滨海新区投资前景好，主要是因为青岛的是市区，发展成熟的地带，滨海新区毕竟是新城，各方面配套远远不成熟。可以出师么童老师？拜谢啊！”
【答】：“可以出师了。人口决定而不是规划决定。如果规划符合人口流向，则规划决定。”
【问】：“哈哈谢谢童老师！政府官员普遍有理性的自负，真希望那些规划者能多读一读您的书。”
【答】：“除了自负，还因为他们不必负责任。”
【问】：“没有民主机制约束，花别人的钱又不心疼啊。”
【答】：“这方面我也不看好民主机制，老百姓也人人希望自己所在地就是世界中心。有效的是人人自主机制，否则有时民主也不过是一群蚊子嗡嗡嗡的集合，热闹归热闹，终是乌合之众，不成事甚至坏事。”
【问】：“我是说官员花钱大手大脚且无效率跟缺乏民主有关系，童老师您的意思是：即便有民主，房价还是会冷热不均吧。这几年一直没买房，就是觉得北京这么贵不合理，回过神来时候只能在远处买了，也战战兢兢的。看来您的书，完全踏实了，遗憾没早些看到。”
【答】：“比起过度投资和规划，官员花钱大手大脚是九牛一毛的小损失。而家门前的大投资大规划，相信绝大多数地方百姓也会赞成！否则他们也不会在鬼城买房了（他们相信政府有点石成金的手——笔者后加）。”
【问】：“是的童老师，想起您书中关于对投资性政府的批判了，跑冒滴漏的相比投资浪费的，真是九牛一毛。他们好大喜功啊，对政府职能的理解普遍存在错位。”
有人认为，一线城市高房价最终的结果是大型公司、机构外迁，一线城市的优越性或将坍塌。这个想法是错的！
未来的时代是知识经济和服务业挂帅的时代，优秀的公司将追逐人才的方向走，而人才则追逐着城市自由的空气走。比起房价房租来说，人才的价值要高得多，真正的人才从大城市所获，也将比他要付出的房价和房租高得多。


作者：童大焕
重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长

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一个房姐就在北京买了40多套房，总面积近一万平米，也难怪年轻人买不到房。